Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất 2026: người mua nhà cần hiểu gì

Khi tìm hiểu một căn nhà hay mảnh đất, người mua thường chỉ quan tâm giá chào bán. Nhưng có một mức giá khác, do Nhà nước ban hành, âm thầm quyết định nhiều khoản tiền bạn phải nộp hoặc được nhận: giá trong bảng giá đất, đi kèm hệ số điều chỉnh giá đất (ở Hà Nội thường gọi là hệ số K).

Từ năm 2026, hai công cụ này được dùng rộng hơn trước theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Bài viết giải thích chúng là gì, dùng vào việc gì, và Hà Nội đang áp dụng ra sao.

Bảng giá đất là gì?

Bảng giá đất là bảng giá Nhà nước quy định cho từng loại đất, theo khu vực và vị trí. Nơi đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá có thể chi tiết đến từng thửa (khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 254).

Từ 01/01/2026, HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và có thể sửa đổi, bổ sung khi cần (khoản 3 Điều 7). Nghị định 49/2026/NĐ-CP liệt kê các trường hợp sửa, bổ sung bảng giá, chẳng hạn khi đổi địa giới, tên đường, hoặc khi cần thêm giá cho tuyến đường chưa có trong bảng (Điều 6).

Cần nhớ: giá trong bảng là giá dùng để tính nghĩa vụ và quyền lợi với Nhà nước, không phải giá giao dịch thực tế giữa người mua và người bán.

Bảng giá đất dùng để làm gì?

Khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254 liệt kê các việc dùng bảng giá đất làm căn cứ. Dưới đây là những việc người mua nhà dễ gặp nhất.

Tiền sử dụng đất

Khi được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất tính dựa trên diện tích, giá theo bảng giá và hệ số điều chỉnh, chính sách miễn giảm và một số yếu tố khác (khoản 1 Điều 5). Nếu đất được đấu giá thì giá tính là giá trúng đấu giá.

Chuyển mục đích đất vườn, ao sang đất ở

Với đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở, tiền sử dụng đất tính theo phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, cả hai đều lấy từ bảng giá: 30% cho phần trong hạn mức, 50% cho phần vượt không quá 1 lần hạn mức, 100% cho phần vượt hơn nữa (điểm c khoản 2 Điều 10). Bảng giá càng cao thì khoản chênh lệch này càng lớn.

Thuế, phí, lệ phí

Bảng giá đất là căn cứ tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất (khoản 1 Điều 7). Khi mua bán, hai khoản quen thuộc là thuế thu nhập cá nhân của bên bán và lệ phí trước bạ của bên mua. Cách chọn giá tính cho từng khoản (theo giá ghi trên hợp đồng hay theo bảng giá) do pháp luật thuế, lệ phí quy định riêng; người mua, người bán nên hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng để biết cách tính áp dụng cho giao dịch cụ thể.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tiền bồi thường về đất tính theo giá trong bảng giá và hệ số điều chỉnh (khoản 6 Điều 3 và khoản 3 Điều 5). Giá đất ở tại nơi tái định cư cũng tính theo cách này.

Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là gì?

Theo Điều 8 Nghị quyết 254, đây là tỷ lệ tăng, giảm so với giá trong bảng giá cho từng loại đất, khu vực, vị trí. UBND cấp tỉnh ban hành hệ số, áp dụng từ 01/01 hằng năm, và có thể sửa trong năm.

Hiểu đơn giản: giá tính tiền = giá trong bảng giá × hệ số. Hệ số bằng 1 nghĩa là giữ nguyên giá bảng. Hệ số lớn hơn 1 nghĩa là giá tính cao hơn giá bảng.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP (Điều 8) chia hệ số thành ba loại:

1. Hệ số theo biến động thị trường: giá thị trường chia cho giá trong bảng giá. Giá thị trường lấy bình quân từ ít nhất 3 thửa đất mẫu đã chuyển nhượng, trúng đấu giá hoặc được cấp có thẩm quyền duyệt giá.
2. Hệ số theo quy hoạch: tính theo loại đất và hệ số sử dụng đất của dự án.
3. Hệ số theo yếu tố khác: do địa phương xác định theo điều kiện thực tế.

Hà Nội đang áp dụng thế nào?

Bảng giá đất: Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND

HĐND thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 về bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ 01/01/2026, đăng trên Công báo Hà Nội. Bảng giá chia theo khu vực, mỗi khu vực gồm một nhóm phường, xã. Với đất phi nông nghiệp, mỗi tuyến đường có giá cho đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, mỗi loại chia 4 vị trí (VT1 đến VT4).

Hệ số điều chỉnh: Quyết định 19/2026/QĐ-UBND

UBND thành phố ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND ngày 02/02/2026, có hiệu lực cùng ngày, căn cứ Điều 8 Nghị quyết 254. Quyết định này làm hết hiệu lực Điều 1 Quyết định 89/2025/QĐ-UBND. Theo nội dung công bố trên cổng thông tin Chính phủ:

• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: K = 1.
• Tính tiền, thuế, phí trong các trường hợp thuộc khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai: K = 1.
• Dự án công nghiệp, cụm công nghiệp, giá khởi điểm đấu giá và một số dự án thuộc khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai (không có mục đích hỗn hợp): hệ số thị trường K = 1; hệ số theo quy hoạch dạng K = 1,x (giá trị x cụ thể tra trong toàn văn Quyết định 19/2026/QĐ-UBND); hệ số theo yếu tố khác K = 1,1 cho dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ, khu đô thị mới, khu đấu giá, khu nhà ở thương mại gần các trung tâm hành chính, thương mại, văn hoá, thể thao, cơ sở giáo dục, công viên, khu vui chơi giải trí, khu danh thắng, còn lại K = 1.

Với hầu hết giao dịch nhà ở của cá nhân, K = 1 có nghĩa là giá tính bằng đúng giá trong bảng giá. Muốn biết con số cụ thể, bạn tra tên đường, đoạn đường và vị trí thửa đất trong phụ lục của Nghị quyết 52.

Tóm tắt nhanh

• Bảng giá đất (khung chung) — Mốc hiệu lực: 01/01/2026; Ai quyết định: HĐND cấp tỉnh (Điều 7 NQ 254); Áp dụng cho gì: Tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế phí, bồi thường, giá khởi điểm đấu giá
• Hệ số điều chỉnh giá đất (khung chung) — Mốc hiệu lực: 01/01 hằng năm; Ai quyết định: UBND cấp tỉnh (Điều 8 NQ 254); Áp dụng cho gì: Điều chỉnh tăng, giảm so với giá bảng
• Cách tính hệ số — Mốc hiệu lực: 31/01/2026; Ai quyết định: Chính phủ (Điều 8 NĐ 49/2026); Áp dụng cho gì: Ba loại hệ số: thị trường, quy hoạch, yếu tố khác
• Bảng giá đất Hà Nội — Mốc hiệu lực: 01/01/2026; Ai quyết định: HĐND TP Hà Nội (NQ 52/2025/NQ-HĐND); Áp dụng cho gì: Giá theo tuyến đường, vị trí trên địa bàn Hà Nội
• Hệ số K Hà Nội — Mốc hiệu lực: 02/02/2026; Ai quyết định: UBND TP Hà Nội (QĐ 19/2026/QĐ-UBND); Áp dụng cho gì: K = 1 cho bồi thường và tiền, thuế, phí; mức riêng cho một số dự án

Người mua nhà nên làm gì

• Xác định thửa đất thuộc phường, xã nào, tuyến đường nào, vị trí VT1 đến VT4, rồi tra phụ lục bảng giá tương ứng.
• Kiểm tra hệ số K đang hiệu lực tại ngày ký hợp đồng hoặc ngày có quyết định, vì UBND có thể sửa hệ số trong năm.
• Hỏi cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng cách tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ cho đúng giao dịch của bạn.
• Đất có phần vườn, ao: tính trước khoản chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp theo bảng giá.
• Mua nhà trong dự án: hỏi chủ đầu tư về tình trạng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án.

Nếu bạn đang cân nhắc nhà ở tại khu Ciputra, Phú Thượng, có thể xem các dự án Tami đang phân phối tại Ciputra như Maison Privée, Astor 1 và The Windsor Collection để được tư vấn cụ thể.

Văn bản tham khảo

• Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, hiệu lực từ 01/01/2026.
• Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15. Toàn văn: Cổng TTĐT Chính phủ
• Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 của HĐND thành phố Hà Nội quy định về Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Bản đăng Công báo Hà Nội (số 393+394, phụ lục khu vực 2): datafiles.hanoi.gov.vn
• Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND ngày 02/02/2026 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: vanban.hanoi.gov.vn; tóm tắt nội dung trên xaydungchinhsach.chinhphu.vn
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 của Quốc hội (đã sửa đổi, bổ sung). Tra cứu: Cổng TTĐT Chính phủ

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật, không thay thế tư vấn pháp lý. Cập nhật ngày 23/10/2026.