Nghị định 54/2026/NĐ-CP: điểm mới về nhà ở xã hội và sàn giao dịch bất động sản

Ngày 09/02/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Văn bản có hiệu lực ngay từ ngày ký (khoản 1 Điều 41), không có hiệu lực hồi tố và không thay thế văn bản nào.

Đây là đợt chỉnh sửa kỹ thuật: giấy tờ ít hơn, thời hạn xử lý rõ hơn, thẩm quyền giao về địa phương nhiều hơn.

Nghị định 54/2026 sửa những văn bản nào?

Theo thông tin Bộ Xây dựng cung cấp tại Công văn 3511/BXD-QLN ngày 05/03/2026, Nghị định gồm 43 điều, chia 6 chương, sửa đổi sáu nghị định:

• 96/2024/NĐ-CP — Nội dung chính: Hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản; Điểm thay đổi đáng chú ý: Hồ sơ điện tử; sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới chấm dứt/đình chỉ hoạt động theo pháp luật doanh nghiệp và phải báo Sở Xây dựng
• 95/2024/NĐ-CP — Nội dung chính: Hướng dẫn Luật Nhà ở; Điểm thay đổi đáng chú ý: Thêm Điều 37a về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư
• 98/2024/NĐ-CP — Nội dung chính: Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Điểm thay đổi đáng chú ý: Rút ngắn thủ tục; cho phép đấu thầu chọn chủ đầu tư khi không thỏa thuận được việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 100/2024/NĐ-CP — Nội dung chính: Phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Điểm thay đổi đáng chú ý: Đổi cơ quan xác nhận điều kiện nhà ở, thu nhập; làm rõ trình tự đăng ký mua; ưu tiên bán cho người đang thuê
• 140/2025/NĐ-CP — Nội dung chính: Phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 2 cấp; Điểm thay đổi đáng chú ý: UBND cấp xã được phân cấp, ủy quyền làm đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công
• 144/2025/NĐ-CP — Nội dung chính: Phân quyền, phân cấp của Bộ Xây dựng; Điểm thay đổi đáng chú ý: Bổ sung thẩm quyền với dự án nhà ở công vụ

Nhà ở xã hội: những thay đổi người đăng ký cần biết

Nhà ở xã hội là phần được chỉnh nhiều nhất (Chương IV, sửa Nghị định 100/2024/NĐ-CP).

Xác nhận "chưa có nhà" do cơ quan cấp sổ thực hiện

Điều 32 Nghị định 54/2026 sửa khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024. Người đăng ký được coi là chưa có nhà ở khi bản thân và vợ/chồng (nếu có) không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Việc xác nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại địa phương đó thực hiện, trong 07 ngày kể từ khi nhận giấy đề nghị.

Người lao động không có hợp đồng lao động: Công an cấp xã xác nhận thu nhập

Điều 33 sửa khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024 cho nhóm người thu nhập thấp tại đô thị (khoản 5 Điều 76 Luật Nhà ở) không có hợp đồng lao động, như người làm nghề tự do. Điểm mới:

• Cơ quan xác nhận là Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại, trong 07 ngày.
• Người đề nghị tự kê khai và cam kết thu nhập bình quân hằng tháng; Công an cấp xã có thể phối hợp xác minh, hậu kiểm khi cần.
• Đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng, nên người lao động tự do không phải xin thêm một giấy xác nhận đối tượng riêng.

Lưu ý: mức trần thu nhập tại khoản 1 Điều 30 sau đó tiếp tục được sửa bởi Nghị định 136/2026/NĐ-CP (hiệu lực 07/04/2026), không thuộc Nghị định 54. Người đăng ký nên tra bản hợp nhất mới nhất (Văn bản hợp nhất 24/VBHN-BXD ngày 18/05/2026) trước khi nộp hồ sơ.

Trình tự đăng ký mua rõ ràng hơn

Điều 34 viết lại Điều 38 Nghị định 100/2024. Một số điểm người mua cần nắm:

• Chủ đầu tư phải công khai thông tin tối thiểu 30 ngày trước khi nhận hồ sơ; thời gian nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày.
• Mỗi hộ gia đình, cá nhân không được đăng ký đồng thời ở nhiều dự án cùng lúc.
• Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện có giá trị 12 tháng kể từ ngày xác nhận. Người đăng ký phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
• Chủ đầu tư công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện trong 30 ngày kể từ khi hết hạn nộp.
• Ưu tiên nữ giới chỉ áp dụng khi người đứng đơn là nữ đơn thân hoặc là chủ hộ theo dữ liệu cư trú.

Người đang thuê được ưu tiên mua trước hạn 10 năm

Điều 38 sửa khoản 12 Điều 78 Nghị định 100/2024. Với nhà ở xã hội đang cho thuê theo khoản 2 Điều 26 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê nếu họ muốn mua trước thời hạn 10 năm và đúng đối tượng, điều kiện. Chủ đầu tư cũng có thể bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia. Giá bán được tính từ giá đã thẩm định, cộng lãi vay bình quân theo thời gian thuê, trừ phần khấu hao.

Đây là quy định chuyển tiếp cho một nhóm dự án cụ thể, không áp dụng chung cho mọi căn nhà ở xã hội đang cho thuê.

Sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới

Với Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hướng sửa là cắt giảm điều kiện, tăng minh bạch:

• Điều 6 sửa điểm b khoản 4 Điều 17: sàn giao dịch chấm dứt, đình chỉ hoạt động thì làm theo pháp luật doanh nghiệp. Văn bản thông báo phải đồng thời gửi Sở Xây dựng để đăng tải công khai.
• Điều 7 sửa Điều 18: doanh nghiệp môi giới chỉ cần đáp ứng điều kiện về trụ sở, địa điểm kinh doanh theo pháp luật doanh nghiệp.
• Điều 8 bổ sung Điều 18a về chấm dứt, đình chỉ hoạt động của doanh nghiệp môi giới, cũng phải báo Sở Xây dựng.
• Bãi bỏ khoản 2 Điều 15, khoản 6 Điều 26 (hồ sơ dự thi chứng chỉ môi giới) và điểm c khoản 9 Điều 31.

Nhờ đó, người mua có thể tra trang thông tin của Sở Xây dựng để biết sàn còn hoạt động hay không trước khi giao dịch.

Giá nhà tái định cư và cải tạo chung cư

• Điều 37a (bổ sung vào Nghị định 95/2024 tại Điều 19 Nghị định 54): giá bán nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư do UBND cấp tỉnh quyết định (hoặc cấp xã nếu được phân cấp), theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí. Giá thuê, thuê mua tính theo công thức trong điều này.
• Cải tạo chung cư (Chương III): UBND cấp tỉnh quyết định thời gian tối đa để thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không thỏa thuận được thì tổ chức đấu thầu chọn chủ đầu tư.

Chuyển tiếp: hồ sơ đã nộp thì sao?

• Hồ sơ nộp trước 09/02/2026: cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu bổ sung giấy tờ mà Nghị định mới đã bỏ, trừ khi cơ sở dữ liệu liên quan chưa vận hành.
• Dự án nhà ở xã hội đã nhận hồ sơ theo Nghị định 100/2024 thì tiếp tục làm theo trình tự cũ; dự án chưa nhận hồ sơ áp dụng quy định mới.
• Giấy xác nhận đối tượng, điều kiện cấp trước ngày 09/02/2026 vẫn dùng được trong 12 tháng kể từ ngày xác nhận.

Người mua nhà nên làm gì

• Kiểm tra dự án nhà ở xã hội đã bắt đầu nhận hồ sơ trước hay sau 09/02/2026 để biết áp dụng trình tự nào.
• Nếu làm nghề tự do, liên hệ Công an cấp xã nơi cư trú để xác nhận thu nhập; giữ bản kê khai trung thực vì có thể bị hậu kiểm.
• Theo dõi ngày cấp giấy xác nhận, vì giấy chỉ có giá trị 12 tháng.
• Chỉ đăng ký một dự án nhà ở xã hội tại một thời điểm.
• Trước khi giao dịch qua sàn, tra trang thông tin Sở Xây dựng xem sàn còn hoạt động hay đã chấm dứt, đình chỉ.

Nếu anh chị đang tìm hiểu nhà ở thương mại khu Ciputra – Phú Thượng, có thể xem thêm thông tin các dự án Tami Homes đang phân phối như Maison Privée, Astor 1 và The Windsor Collection trên website.

Văn bản tham khảo

• Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026, Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản. Tra cứu: Công báo Chính phủ hoặc Cổng TTĐT Chính phủ
• Công văn số 3511/BXD-QLN ngày 05/03/2026, Bộ Xây dựng, cung cấp thông tin văn bản QPPL ban hành tháng 02/2026: moc.gov.vn
• Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD ngày 18/05/2026, Bộ Xây dựng, hợp nhất Nghị định 100/2024/NĐ-CP về nhà ở xã hội: moc.gov.vn
• Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-BXD ngày 26/03/2026, Bộ Xây dựng, hợp nhất Nghị định 98/2024/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: [moc.gov.vn](https://moc.gov.vn/Images/FileVanBan/BXD_20-VBHN-BXD_26032026(1).pdf)
• Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 07/04/2026, Chính phủ, sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP (điều kiện thu nhập): Công báo Chính phủ hoặc Cổng TTĐT Chính phủ

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật, không thay thế tư vấn pháp lý. Cập nhật ngày 23/10/2026.