Nghị quyết 254/2025/QH15: những thay đổi về đất đai áp dụng từ 01/01/2026

Luật Đất đai 2024 đã chạy được hơn một năm thì Quốc hội ban hành thêm một nghị quyết để gỡ những điểm vướng khi áp dụng. Đó là Nghị quyết 254/2025/QH15, thông qua ngày 11/12/2025 tại kỳ họp thứ 10, có hiệu lực từ 01/01/2026. Văn bản ngắn, chỉ 13 điều, nhưng chạm vào những việc người mua nhà hay gặp: giá đất được tính thế nào, khi nào Nhà nước thu hồi đất, chuyển đất vườn sang đất ở mất bao nhiêu tiền, cấp sổ cho người mua.

Bài viết này tóm lại các điểm chính theo văn bản gốc, kèm phần hướng dẫn của Chính phủ tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Nghị quyết 254 có vị trí thế nào so với Luật Đất đai?

Nghị quyết không thay Luật Đất đai. Nó bổ sung một số cơ chế riêng cho những chỗ đang khó làm. Có một nguyên tắc quan trọng tại khoản 3 Điều 13: trong thời gian nghị quyết có hiệu lực, nếu nghị quyết và luật khác quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng nghị quyết.

Vì vậy, khi đọc một quy định đất đai năm 2026, người mua cần xem cả Luật Đất đai lẫn Nghị quyết 254, không chỉ một văn bản.

1. Giá đất: bảng giá đất và hệ số điều chỉnh lên vai chính

Đây là thay đổi có ảnh hưởng rộng nhất.

HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất

Theo khoản 3 Điều 7, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ 01/01/2026, và được sửa đổi, bổ sung khi cần. Bảng giá được lập theo loại đất, khu vực, vị trí. Nơi đã có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì có thể lập đến từng thửa (khoản 2 Điều 7).

Bảng giá đất là căn cứ cho rất nhiều việc (khoản 1 Điều 7): tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất; giá khởi điểm đấu giá; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất; tiền phạt vi phạm hành chính; và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

UBND tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất

Điều 8 định nghĩa hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất so với giá trong bảng giá, theo từng loại đất, khu vực, vị trí. UBND cấp tỉnh ban hành hệ số này, áp dụng từ 01/01 hằng năm, và có thể sửa trong năm hoặc cho riêng từng khu vực, vị trí khi cần.

Theo Điều 5, giá tính tiền sử dụng đất và giá tính tiền bồi thường đều dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Nếu đấu giá thì lấy giá trúng đấu giá. Một điểm nhỏ nhưng thực tế: quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích không phải ghi giá đất (khoản 4 Điều 5).

Mốc 01/07/2026

Khoản 5 Điều 7 yêu cầu cơ quan có thẩm quyền ban hành đủ các căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường chậm nhất ngày 01/07/2026. Trong lúc chưa đủ căn cứ thì vẫn tính theo Luật Đất đai. Đến nay mốc này đã qua. Nếu bạn có hồ sơ phát sinh nghĩa vụ tài chính trong nửa đầu năm 2026, nên hỏi cơ quan thuế xem hồ sơ của mình được tính theo cách nào.

Với những trường hợp lẽ ra phải định giá đất cụ thể nhưng đến 01/01/2026 chưa có quyết định giá, UBND tỉnh được chọn áp dụng cách mới hoặc tiếp tục định giá cụ thể (khoản 4 Điều 7).

2. Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư

Điều 3 bổ sung một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất, như dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế. Đáng chú ý với các dự án nhà ở thương mại: nếu chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đã hết hạn thỏa thuận mà đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, HĐND tỉnh có thể xem xét cho thu hồi phần còn lại để giao cho chủ đầu tư (điểm b khoản 2 Điều 3). Người có đất trong phần còn lại được nhận thêm tiền nếu mức bồi thường thấp hơn mức trung bình giá đã thỏa thuận (khoản 7 Điều 3).

Về quy trình, khoản 9 Điều 3 quy định:

• Thông báo thu hồi gửi trước ít nhất 60 ngày với đất nông nghiệp, 120 ngày với đất phi nông nghiệp.
• Phương án bồi thường niêm yết công khai 10 ngày.
• Nếu còn ý kiến không đồng ý, đối thoại trong không quá 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.

Nhà ở phải phá dỡ toàn bộ, hoặc phá một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật, được bồi thường bằng giá trị xây mới của cả công trình với tiêu chuẩn tương đương (điểm a khoản 11 Điều 3).

3. Chuyển đất vườn, ao sang đất ở

Với đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm cùng thửa có đất ở, điểm c khoản 2 Điều 10 đặt mức thu tiền sử dụng đất theo phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp:

• 30% chênh lệch cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở;
• 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức;
• 100% cho phần vượt quá 1 lần hạn mức.

Mức này chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa). Ai đã được cho phép chuyển mục đích trong khoảng 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 thì được tính lại theo mức mới. Nếu số tiền tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch được hoàn hoặc trừ vào nghĩa vụ khác (khoản 10 Điều 4).

4. Sổ đỏ, tách thửa, hợp thửa

Một số điểm ở Điều 11 liên quan trực tiếp đến người mua:

• Nếu Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có thời hạn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho bên mua khác với thời hạn đăng ký biến động của Luật Đất đai, thì theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (điểm c khoản 2).
• Tách, hợp thửa phải có lối đi ra đường công cộng hoặc được hàng xóm liền kề đồng ý cho đi qua. Phần đất ở dành làm lối đi không bắt buộc chuyển mục đích. Hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích sử dụng (khoản 3).

Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn những gì?

Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, có hiệu lực cùng ngày. Một số nội dung chính:

• Hệ số điều chỉnh giá đất gồm ba loại: theo mức biến động thị trường, theo quy hoạch, và theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (khoản 1 Điều 8).
• Hệ số biến động thị trường bằng giá đất thị trường chia cho giá trong bảng giá. Giá thị trường lấy từ ít nhất 3 thửa đất mẫu đã giao dịch, trúng đấu giá hoặc được duyệt giá (khoản 3 Điều 8).
• Hệ số theo quy hoạch tính theo loại đất và hệ số sử dụng đất của dự án (khoản 4 Điều 8).
• Điều 5 nêu những trường hợp không dùng bảng giá mà định giá cụ thể, như dự án lấn biển hoặc dự án có mục đích hỗn hợp do UBND tỉnh quyết định.
• Nội dung chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao cho một nghị định riêng (khoản 2 Điều 1). Đó là Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (xem mục Văn bản tham khảo).
• Chương IV về phân cấp, phân quyền được thực hiện đến trước ngày 01/03/2027 (khoản 2 Điều 16).

Tóm tắt nhanh

• Nghị quyết 254/2025/QH15 — Mốc hiệu lực: 01/01/2026; Ai quyết định: Quốc hội; Áp dụng cho gì: Cơ chế gỡ vướng khi thi hành Luật Đất đai
• Bảng giá đất — Mốc hiệu lực: Áp dụng từ 01/01/2026, sửa khi cần; Ai quyết định: HĐND cấp tỉnh; Áp dụng cho gì: Tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế phí, bồi thường, giá khởi điểm đấu giá
• Hệ số điều chỉnh giá đất — Mốc hiệu lực: Từ 01/01 hằng năm, sửa trong năm khi cần; Ai quyết định: UBND cấp tỉnh; Áp dụng cho gì: Nhân với giá trong bảng giá để ra giá tính tiền
• Ban hành đủ căn cứ tính tiền — Mốc hiệu lực: Chậm nhất 01/07/2026; Ai quyết định: Cơ quan có thẩm quyền ở địa phương; Áp dụng cho gì: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP — Mốc hiệu lực: 31/01/2026; Ai quyết định: Chính phủ; Áp dụng cho gì: Hướng dẫn bảng giá, hệ số, thu hồi đất, thủ tục
• Chương IV Nghị định 49 — Mốc hiệu lực: Thực hiện đến trước 01/03/2027; Ai quyết định: Chính phủ; Áp dụng cho gì: Phân cấp, phân quyền về đất đai

Người mua nhà nên làm gì

• Tra bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hiện hành tại tỉnh, thành nơi có tài sản trước khi tính chi phí giao dịch.
• Với đất thổ cư có phần vườn, ao: hỏi rõ diện tích trong hạn mức và mức thu 30/50/100% trước khi chuyển mục đích.
• Với căn hộ, nhà ở dự án: hỏi chủ đầu tư về tình trạng giao đất, nghĩa vụ tài chính về đất của dự án và tiến độ làm sổ.
• Nếu đất nằm trong khu có thể bị thu hồi: theo dõi thông báo thu hồi và thời hạn niêm yết phương án bồi thường để kịp góp ý.
• Hồ sơ phát sinh nghĩa vụ trong năm 2026: hỏi cơ quan thuế đang tính theo căn cứ nào.

Nếu bạn đang tìm hiểu nhà ở có pháp lý rõ ràng tại khu Ciputra, Phú Thượng, có thể xem các dự án Tami đang phân phối tại Ciputra như Maison Privée, Astor 1 và The Windsor Collection.

Văn bản tham khảo

• Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Toàn văn đăng tại cổng hcc.nghean.gov.vn
• Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15. Toàn văn: Cổng TTĐT Chính phủ
• Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Toàn văn: Cổng TTĐT Chính phủ
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15 của Quốc hội (đã được sửa đổi, bổ sung bởi các luật số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15, 58/2024/QH15, 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15, 95/2025/QH15). Văn bản gốc: Cổng TTĐT Chính phủ

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật, không thay thế tư vấn pháp lý. Cập nhật ngày 23/10/2026.