Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2026: những điểm đề xuất đáng chú ý

Đây là dự thảo, chưa phải luật. Sáng 22/10/2026, tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ đã trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và Quốc hội đã thảo luận ở tổ. Đến ngày 23/10/2026, Quốc hội chưa biểu quyết thông qua. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 vẫn đang có hiệu lực và là căn cứ cho mọi giao dịch hiện nay. Bài viết tóm tắt những đề xuất có ảnh hưởng trực tiếp tới người mua nhà, đất.

Dự thảo đang ở bước nào?

• Cơ quan chủ trì soạn thảo: Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Dự thảo đã được đưa ra lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội.
• Chính phủ chỉ đạo hoàn thiện: Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 yêu cầu khẩn trương hoàn thiện hồ sơ để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2.
• Thẩm tra: Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội thẩm tra sơ bộ ngày 29/9/2026 và trình báo cáo thẩm tra chính thức ngày 22/10/2026.
• Trình Quốc hội: Sáng 22/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền Thủ tướng, trình bày tờ trình chung cho ba dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Buổi sáng và buổi chiều cùng ngày, Quốc hội thảo luận ở tổ.
• Biểu quyết: chưa diễn ra. Quốc hội sẽ xem xét thông qua trong Kỳ họp thứ 2; người đọc nên theo dõi thông cáo báo chí của Quốc hội để biết kết quả chính thức.

Về quy mô, bản trình Quốc hội gồm 13 chương, 112 điều, ít hơn Luật 2024 3 chương và 148 điều. Những nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục được giao Chính phủ quy định.

Những đề xuất đáng chú ý với người mua

1. Giá đất: bỏ "giá đất cụ thể", dùng bảng giá đất cộng hệ số điều chỉnh

Theo tờ trình, dự thảo không giữ cơ chế giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường sẽ tính theo bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất. Dự thảo quy định nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước và bảng giá đất.

Với người mua, giá đất Nhà nước là căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, chẳng hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc khi được công nhận quyền sử dụng đất. Nó không phải giá mua bán trên thị trường.

2. Mã định danh cho từng thửa đất, giấy chứng nhận điện tử

Mỗi thửa đất sẽ có một mã định danh duy nhất trên cả nước. Việc đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận ở dạng giấy hay dạng điện tử đều có giá trị pháp lý như nhau. Theo tờ trình, cơ quan nhà nước không được yêu cầu người dân, doanh nghiệp cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

3. Công chứng: Chính phủ sẽ quy định loại hợp đồng phải công chứng

Luật hiện hành yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Theo tờ trình, dự thảo giao Chính phủ xác định loại hợp đồng nào phải công chứng, chứng thực, gắn với lộ trình chuyển đổi số. Danh mục cụ thể vì vậy chưa có trong dự thảo luật.

4. Xét cấp sổ cho trường hợp vi phạm thủ tục trước 01/8/2024

Theo tờ trình, dự thảo đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận cho một số trường hợp vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024, với điều kiện đất được sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

5. Dự án chậm sử dụng đất: thu tiền lũy tiến, quá 60 tháng thì thu hồi

Với dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, tờ trình đề xuất thu một khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Sau 60 tháng mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Đề xuất này nhằm buộc chủ đầu tư triển khai đúng tiến độ, gián tiếp giảm rủi ro "dự án treo" cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Tờ trình chưa nêu mức thu lũy tiến cụ thể.

6. Nộp tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, phân cấp về cấp xã

Người được thuê đất được chọn trả tiền thuê một lần hoặc hằng năm. Theo hướng phân cấp, cấp xã thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức và các dự án nằm trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên.

Luật hiện hành vs. Dự thảo

• Quy mô — Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực): 16 chương, 260 điều; Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: 13 chương, 112 điều
• Giá đất tính nghĩa vụ tài chính — Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực): Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 159, 160); Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Bỏ giá đất cụ thể, dùng bảng giá đất cộng hệ số điều chỉnh
• Giấy chứng nhận — Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực): Cấp theo mẫu thống nhất; Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Dạng giấy và điện tử có giá trị như nhau, kèm mã định danh thửa đất
• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng — Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực): Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản (khoản 3 Điều 27); Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực
• Dự án chậm đưa đất vào sử dụng — Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực): Được gia hạn 24 tháng và phải nộp khoản tiền cho thời gian chậm; hết hạn thì thu hồi (khoản 8 Điều 81); Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Thu tiền lũy tiến theo thời gian vi phạm; quá 60 tháng thì thu hồi
• Hiệu lực — Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực): Từ 01/8/2024; Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Chưa có hiệu lực; ngày hiệu lực do Quốc hội quyết định khi thông qua

Người mua nhà nên lưu ý

• Mọi giao dịch hiện nay vẫn làm theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Đừng áp dụng nội dung dự thảo.
• Hồ sơ đang làm dở (cấp sổ, sang tên, chuyển mục đích) nên hoàn tất theo quy định hiện hành. Quy định chuyển tiếp của luật mới chưa được chốt.
• Nếu chủ đầu tư hoặc người bán viện dẫn "luật mới" để thay đổi điều khoản, hãy yêu cầu chỉ rõ văn bản đã được thông qua và có hiệu lực.
• Theo dõi kết quả biểu quyết của Quốc hội và ngày luật có hiệu lực chính thức.
• Khi mua nhà hình thành trong tương lai, kiểm tra tiến độ sử dụng đất và tình trạng pháp lý của dự án ngay từ bây giờ.

Văn bản tham khảo

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Quốc hội, ngày 18/01/2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15). Tra cứu: https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=211189
• Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024, Quốc hội: https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=211201
• Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/chinh-phu-yeu-cau-khan-truong-hoan-thien-cac-du-an-luat-dat-dai-nha-o-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-119260920101326422.htm
• Thẩm tra sơ bộ dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế và Tài chính, ngày 29/9/2026 (Báo Đại biểu Nhân dân): https://daibieunhandan.vn/tham-tra-so-bo-du-an-luat-dat-dai-sua-doi-va-du-an-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-10432172.html
• Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội ngày 22/10/2026 (Báo Điện tử Chính phủ): https://baochinhphu.vn/thao-go-cac-diem-nghen-ve-the-che-giai-phong-nguon-luc-dat-dai-cho-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-102261022091715919.htm
• Thông cáo báo chí số 06, Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (Báo Đại biểu Nhân dân), ngày 22/10/2026: https://daibieunhandan.vn/thong-cao-bao-chi-so-06-ky-hop-thu-2-quoc-hoi-khoa-xvi-10439539.html

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật và dự thảo công khai, không thay thế tư vấn pháp lý. Nội dung dự thảo có thể thay đổi khi Quốc hội thông qua. Cập nhật ngày 23/10/2026.