Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): giảm điều kiện kinh doanh, tăng bảo vệ người mua

Đây là dự thảo đang trình Quốc hội, chưa phải luật. Sáng 22/10/2026, tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ủy ban Kinh tế và Tài chính trình báo cáo thẩm tra. Đến ngày 23/10/2026, Quốc hội chưa biểu quyết. Mọi hợp đồng mua bán nhà hiện nay vẫn áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

Tiến trình của dự án luật

• Cơ quan chủ trì soạn thảo: Bộ Xây dựng. Hồ sơ dự thảo được đăng lấy ý kiến trên cổng thông tin của Bộ từ đầu tháng 7/2026.
• Chính phủ chỉ đạo hoàn thiện: Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng hoàn thiện hồ sơ để trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2.
• Thẩm tra: Ủy ban Kinh tế và Tài chính thẩm tra sơ bộ ngày 29/9/2026 và trình báo cáo thẩm tra trước Quốc hội ngày 22/10/2026.
• Trình Quốc hội: Ngày 22/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền Thủ tướng, trình bày tờ trình. Quốc hội thảo luận ở tổ trong ngày.
• Biểu quyết: chưa diễn ra. Quốc hội sẽ xem xét thông qua trong Kỳ họp thứ 2; người đọc nên theo dõi thông cáo báo chí của Quốc hội để biết kết quả chính thức.

Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, ít hơn Luật 2023 (83 điều) 22 điều. Theo tờ trình, dự án cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục và cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Những điểm đề xuất đáng chú ý

1. Bảo đảm cho khoản 5% cuối của hợp đồng

Đây là điểm mới đáng chú ý nhất với người mua nhà hình thành trong tương lai. Luật hiện hành cho phép chủ đầu tư thu tối đa 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp sổ. Dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm cho 5% giá trị còn lại: khoản này được chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc xử lý theo thỏa thuận của các bên. Ủy ban thẩm tra đề nghị luật quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền trong tài khoản và cách xử lý rủi ro.

2. Đặt cọc: vẫn giới hạn 5%, đề nghị tách bạch với huy động vốn

Bản dự thảo Bộ Xây dựng công bố tháng 7/2026 giữ nguyên nguyên tắc: chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% giá bán khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán (khoản 5 Điều 18). Ủy ban thẩm tra đề nghị phân biệt rõ đặt cọc với huy động vốn, đồng thời kiểm soát các khoản thu khác có bản chất là huy động vốn trước thời điểm được phép.

3. Bảo lãnh ngân hàng vẫn là điều kiện trước khi mở bán

Theo dự thảo tháng 7/2026 (Điều 20), trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh. Bên bán không được thu 100% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận. Các ngưỡng thanh toán cụ thể trong bản cuối cùng sẽ được xác định khi Quốc hội thông qua luật.

4. Công chứng và hợp đồng mẫu

Dự thảo tháng 7/2026 giữ cách tiếp cận của luật hiện hành. Hợp đồng có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng theo yêu cầu của các bên. Hợp đồng giữa các cá nhân thì bắt buộc công chứng hoặc chứng thực (Điều 33). Chủ đầu tư phải tự công khai hợp đồng mẫu trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng (Điều 34). Ủy ban thẩm tra đề nghị Chính phủ xác định trường hợp nào thực sự cần công chứng và thống nhất điểm này giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ủy ban cũng đề nghị làm rõ quan hệ giữa việc công khai hợp đồng mẫu và thủ tục đăng ký hợp đồng mẫu theo pháp luật bảo vệ người tiêu dùng.

5. Chuyển nhượng dự án: thẩm quyền về UBND cấp tỉnh

Với dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, dự thảo giao UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Chủ đầu tư vẫn chịu trách nhiệm về các cam kết sau khi được chấp thuận. Ủy ban thẩm tra đề nghị nghiên cứu thêm trường hợp chủ đầu tư không thể tiếp tục, có bên đủ năng lực nhận lại và kế thừa nghĩa vụ tài chính. Khi đó cần bảo vệ rõ quyền lợi của khách hàng đã mua.

6. Quy trình giao dịch và mã định danh điện tử

Dự thảo bổ sung khung quy trình giao dịch và mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, từng bất động sản. Việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng được Ủy ban thẩm tra đề nghị chỉ đưa vào luật khi đã làm rõ cơ sở thực tiễn và cách kiểm soát rủi ro.

Luật hiện hành vs. Dự thảo

• Quy mô — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): 83 điều; Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: 10 chương, 61 điều
• Đặt cọc nhà hình thành trong tương lai — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): Tối đa 5% giá bán, chỉ khi đã đủ điều kiện kinh doanh (khoản 5 Điều 23); Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Giữ mức tối đa 5% (dự thảo 7/2026); đề nghị tách bạch với huy động vốn
• Thanh toán trước khi có sổ — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): Lần đầu ≤ 30% (gồm cả cọc); trước bàn giao ≤ 70% (≤ 50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài); trước khi cấp sổ ≤ 95% (Điều 25); Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Bổ sung cơ chế bảo đảm 5% còn lại qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận
• Bảo lãnh ngân hàng — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): Bắt buộc trước khi bán (Điều 26); Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Vẫn bắt buộc (Điều 20 dự thảo 7/2026)
• Công chứng — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): Theo yêu cầu nếu một bên là doanh nghiệp KDBĐS; bắt buộc nếu các bên là cá nhân (khoản 4, 5 Điều 44); Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Giữ tương tự; đang được đề nghị rà soát lại phạm vi
• Thẩm quyền chuyển nhượng dự án do Thủ tướng chấp thuận — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): Thủ tướng (có thể ủy quyền cho UBND tỉnh với chuyển nhượng một phần) (Điều 41); Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: UBND cấp tỉnh
• Hiệu lực — Luật KDBĐS 29/2023/QH15 (đang có hiệu lực): Từ 01/8/2024; Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), trình Quốc hội 22/10/2026: Năm 2027, chưa ghi ngày cụ thể (Điều 60 dự thảo 7/2026)

Người mua nhà nên lưu ý

• Hợp đồng ký hôm nay vẫn theo Luật 29/2023/QH15. Theo dự thảo, hợp đồng đã xác lập trước khi luật mới có hiệu lực tiếp tục thực hiện theo luật cũ.
• Chỉ đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và không đặt quá 5% giá bán.
• Yêu cầu bản sao cam kết bảo lãnh của ngân hàng khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.
• Đối chiếu tiến độ thanh toán với các ngưỡng 30% / 70% / 95% của luật hiện hành.
• Tra cứu hợp đồng mẫu và thông tin dự án mà chủ đầu tư đã công khai trước khi ký.
• Theo dõi kết quả biểu quyết của Quốc hội trước khi tin vào "quy định mới" do bên bán viện dẫn.

Văn bản tham khảo

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Quốc hội, ngày 28/11/2023 (hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15). Tra cứu: https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209624
• Hồ sơ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng, đăng lấy ý kiến tháng 7/2026: https://moc.gov.vn/vn/pages/chitietduthao.aspx?iDuThao=1004
• Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 của Chính phủ: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/chinh-phu-yeu-cau-khan-truong-hoan-thien-cac-du-an-luat-dat-dai-nha-o-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-119260920101326422.htm
• Thẩm tra sơ bộ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính, ngày 29/9/2026 (Báo Đại biểu Nhân dân): https://daibieunhandan.vn/tham-tra-so-bo-du-an-luat-dat-dai-sua-doi-va-du-an-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-10432172.html
• Tờ trình và báo cáo thẩm tra trình Quốc hội ngày 22/10/2026 (Cổng TTĐT Chính phủ): https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/du-an-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-de-nghi-mo-rong-cac-loai-hop-dong-duoc-chuyen-nhuong-119261022093700874.htm và https://baochinhphu.vn/quoc-hoi-nghe-bao-cao-ve-2-du-an-luat-nha-o-sua-doi-va-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-102261022090050259.htm
• Thông cáo báo chí số 06, Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (Báo Đại biểu Nhân dân), ngày 22/10/2026: https://daibieunhandan.vn/thong-cao-bao-chi-so-06-ky-hop-thu-2-quoc-hoi-khoa-xvi-10439539.html

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật và dự thảo công khai, không thay thế tư vấn pháp lý. Nội dung dự thảo có thể thay đổi khi Quốc hội thông qua. Cập nhật ngày 23/10/2026.