Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn: cách tra cứu quy hoạch trước khi xuống tiền

Trước khi đặt cọc một căn hộ hay một lô đất, câu hỏi đầu tiên nên là: chỗ này theo quy hoạch được dùng để làm gì? Từ ngày 01/7/2025, việc lập và quản lý quy hoạch đô thị theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15. Luật này đã được sửa đổi bởi Luật 144/2025/QH15 ngày 11/12/2025 và được hướng dẫn bởi Nghị định 178/2025/NĐ-CP.

Bài viết giải thích ngắn gọn luật quy định gì, người mua được quyền xem những gì và nên kiểm tra quy hoạch ở Hà Nội theo các bước nào.

Ba văn bản cần biết

• Luật 47/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2024, có hiệu lực từ 01/7/2025. Luật này thay thế cách gọi "quy hoạch xây dựng", "quy hoạch đô thị" cũ bằng một hệ thống chung là quy hoạch đô thị và nông thôn.
• Luật 144/2025/QH15 ngày 11/12/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật 47, có hiệu lực từ 01/01/2026. Trước đó, Luật 47 cũng đã được sửa một phần bởi Luật Công nghiệp công nghệ số, số 71/2025/QH15.
• Nghị định 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 quy định chi tiết luật. Nghị định này đã được sửa đổi bởi Nghị định 34/2026/NĐ-CP ngày 22/01/2026.

Luật 144/2025/QH15 thay đổi những gì?

Theo văn bản hợp nhất của Văn phòng Quốc hội, các điểm sửa đáng chú ý gồm:

• Sửa các loại quy hoạch, bổ sung quy hoạch cho đặc khu, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
• Bãi bỏ một số điều, khoản của luật gốc, trong đó có Điều 24 và Điều 28.
• Tỷ lệ bản vẽ quy hoạch chung, phân khu, chi tiết không còn ghi cứng trong luật mà giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.
• Cơ quan chuyên môn về quy hoạch thuộc UBND cấp xã cũng có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch, cùng với cơ quan cấp tỉnh và đơn vị quản lý khu chức năng.
• Thêm một cơ chế tạm thời (Điều 2 của Luật 144, áp dụng từ 01/01/2026 đến hết 28/02/2027): quy hoạch phân khu cho khu vực hình thành đô thị sau sắp xếp đơn vị hành chính được lập song song và có thể được duyệt trước quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung.

Quy hoạch có mấy cấp?

Luật chia quy hoạch đô thị và nông thôn thành ba cấp độ: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết (khoản 3 Điều 3). Càng xuống cấp dưới, thông tin càng sát với từng lô đất.

Quy hoạch chung

Lập cho thành phố, đô thị, xã, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, đặc khu. Đây là bức tranh định hướng: đô thị phát triển theo hướng nào, khung hạ tầng chính ra sao. Quy hoạch chung không trả lời được câu hỏi "lô đất này xây được gì".

Quy hoạch phân khu

Lập cho từng khu vực trong quy hoạch chung. Theo Điều 25, phân khu xác định chỉ tiêu dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật cho từng ô phố, và bố trí trường học, công viên, nhà ở xã hội (nếu có). Đây là lớp nên xem để biết xung quanh dự án sẽ có gì.

Quy hoạch chi tiết

Theo Điều 26, quy hoạch chi tiết quy định chức năng và chỉ tiêu sử dụng đất cho từng lô đất, tổ chức không gian, hạ tầng và thiết kế đô thị. Thị trường vẫn quen gọi là "quy hoạch 1/500" theo tỷ lệ bản vẽ thường dùng trước đây. Theo luật hiện hành, tỷ lệ bản vẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định.

Một trường hợp cần biết thêm: theo Điều 10 Nghị định 178 (đã sửa đổi), một số dự án nhỏ không phải lập quy hoạch chi tiết đầy đủ mà lập "quy hoạch tổng mặt bằng". Ví dụ như dự án nhà chung cư dưới 2 ha, nằm trong khu đã có quy hoạch phân khu được duyệt, do một chủ đầu tư thực hiện. Tổng mặt bằng phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. Khi hỏi giấy tờ, người mua nên biết dự án thuộc trường hợp nào.

Người dân được xem những gì?

Luật quy định khá rõ:

• Công bố bắt buộc (Điều 50): chậm nhất 15 ngày sau khi được duyệt, quy hoạch phải được công bố công khai. Hồ sơ công bố gồm quyết định phê duyệt, bản vẽ, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch. Nơi công bố là trụ sở cơ quan, cổng thông tin điện tử và hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch.
• Quyền tiếp cận (khoản 1 Điều 55): mọi tổ chức, cá nhân được tiếp cận các quy hoạch đã duyệt và công bố, quy định quản lý theo quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch chung, thủ tục hành chính và văn bản pháp luật về quy hoạch.
• Cung cấp theo yêu cầu (khoản 2, 3 Điều 55): cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp xã phải cung cấp thông tin quy hoạch đã duyệt khi có yêu cầu và chịu trách nhiệm về độ chính xác của tài liệu mình cung cấp. Thông tin có thể được cung cấp bằng hình thức giải thích trực tiếp hoặc bằng văn bản.
• Cắm mốc (Điều 52): chỉ giới đường đỏ, ranh giới khu vực cấm xây dựng… được cắm mốc ngoài thực địa.

Lưu ý: Luật 47/2024 không quy định thủ tục mang tên "chứng chỉ quy hoạch" như cách gọi quen thuộc trước đây. Hiện người dân đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch. Trước khi nộp, nên hỏi trực tiếp cơ quan tiếp nhận về hồ sơ và thời hạn trả lời.

Bảng tóm tắt

• Quy hoạch chung — Trả lời câu hỏi gì: Đô thị phát triển theo hướng nào; Người mua nên xem gì: Định hướng khu vực, trục giao thông lớn
• Quy hoạch phân khu — Trả lời câu hỏi gì: Từng ô phố dùng vào việc gì, mật độ, dân số; Người mua nên xem gì: Trường học, cây xanh, đường quy hoạch quanh dự án
• Quy hoạch chi tiết / tổng mặt bằng — Trả lời câu hỏi gì: Từng lô đất được xây gì, cao bao nhiêu; Người mua nên xem gì: Quyết định phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận, chức năng lô đất của căn mình mua

Các bước tra cứu quy hoạch tại Hà Nội

1. Xem trên trang của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội (https://qhkt.hanoi.gov.vn), mục "Công bố quy hoạch". Đây là nơi Sở đăng các đồ án đã được duyệt.
2. Xin thông tin chính thức bằng văn bản khi cần dùng cho giao dịch. Bạn gửi đề nghị tới Sở Quy hoạch – Kiến trúc (31B Tràng Thi) hoặc UBND phường, xã nơi có lô đất. Theo luật, cơ quan cung cấp phải chịu trách nhiệm về độ chính xác của thông tin.
3. Phân biệt với quy hoạch sử dụng đất. Thành phố có trang tra cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (https://qhkhsdd.hanoi.gov.vn). Đây là thông tin thuộc lĩnh vực đất đai, khác với quy hoạch đô thị. Thông tin tra cứu trực tuyến chỉ để tham khảo; khi cần dùng cho giao dịch, hãy xin văn bản cung cấp thông tin của cơ quan có thẩm quyền.
4. Không trả tiền cho dịch vụ tra cứu không chính thống. Tháng 7/2026, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã khuyến cáo người dân không dùng hoặc trả phí cho các trang, hội nhóm tra cứu quy hoạch không chính thống. Theo Sở, cơ sở dữ liệu quy hoạch dự kiến cơ bản hoàn thiện vào cuối năm 2026 rồi công khai trên nền tảng chính thức.
5. Yêu cầu chủ đầu tư xuất trình quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết (hoặc văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng) của dự án. Đối chiếu chức năng lô đất với loại sản phẩm đang được chào bán.

Người mua nhà nên làm gì

• Xác định lô đất thuộc quy hoạch phân khu nào, đã có quy hoạch chi tiết hay tổng mặt bằng được duyệt chưa.
• Xin bản sao quyết định phê duyệt kèm bản vẽ, không chỉ xem phối cảnh quảng cáo.
• Kiểm tra chức năng lô đất có đúng là đất ở hoặc nhà ở như sản phẩm đang bán.
• Hỏi về đường quy hoạch, chỉ giới đường đỏ sát ranh dự án.
• Khi cần chắc chắn, gửi văn bản xin thông tin quy hoạch tới cơ quan nhà nước.
• Lưu lại số hiệu, ngày của mọi văn bản để đối chiếu khi ký hợp đồng.

Các dự án Tami đang phân phối tại khu đô thị Ciputra, phường Phú Thượng như Maison Privée, Astor 1 và The Windsor Collection đều có thể được đối chiếu theo đúng các bước trên. Bạn có thể liên hệ Tami để xem hồ sơ pháp lý từng dự án.

Văn bản tham khảo

• Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 ngày 26/11/2024, Quốc hội, hiệu lực 01/7/2025. Văn bản hợp nhất của Văn phòng Quốc hội (gồm sửa đổi tại Luật 71/2025/QH15 và Luật 144/2025/QH15), đăng trên Cổng TTĐT Chính phủ: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/3/33-vbhn-vpqh.pdf
• Luật số 144/2025/QH15 ngày 11/12/2025, Quốc hội, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, hiệu lực 01/01/2026 (nội dung tra cứu qua văn bản hợp nhất nêu trên).
• Luật Công nghiệp công nghệ số, số 71/2025/QH15 ngày 14/6/2025, Quốc hội (có sửa đổi một phần Luật 47/2024/QH15).
• Nghị định 178/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025, Chính phủ, quy định chi tiết một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; sửa đổi bởi Nghị định 34/2026/NĐ-CP ngày 22/01/2026. Văn bản hợp nhất số 18/VBHN-BXD ngày 24/3/2026 của Bộ Xây dựng: https://moc.gov.vn/Images/FileVanBan/BXD_18-VBHN-BXD_24032026.pdf
• Trang thông tin điện tử Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội: https://qhkt.hanoi.gov.vn

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật, không thay thế tư vấn pháp lý. Cập nhật ngày 23/10/2026.