Mua căn hộ hình thành trong tương lai: 5 điều cần kiểm tra theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Mua căn hộ khi dự án còn đang xây (pháp luật gọi là nhà ở hình thành trong tương lai) giúp người mua có giá và tiến độ thanh toán dễ chịu hơn. Đổi lại, người mua trả tiền cho một tài sản chưa tồn tại, nên rủi ro cao hơn mua nhà có sẵn.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (có hiệu lực từ 01/08/2024 theo Luật số 43/2024/QH15) và Nghị định 96/2024/NĐ-CP đặt ra nhiều "chốt chặn" để bảo vệ người mua. Dưới đây là 5 điểm nên tự kiểm tra trước khi xuống tiền.

Tóm tắt nhanh

• Văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán — Mốc theo luật: Cơ quan cấp tỉnh trả lời trong 15 ngày; Căn cứ: Điều 24 Luật KDBĐS 2023; Điều 8 NĐ 96/2024
• Bảo lãnh ngân hàng — Mốc theo luật: Nhận thư bảo lãnh rồi mới phải nộp tiền; Căn cứ: Điều 26 Luật KDBĐS 2023
• Đặt cọc — Mốc theo luật: Tối đa 5% giá bán, chỉ khi đã đủ điều kiện kinh doanh; Căn cứ: Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023
• Tiến độ thanh toán — Mốc theo luật: Lần đầu ≤ 30%; trước bàn giao ≤ 70% (≤ 50% nếu bên bán có vốn đầu tư nước ngoài); chưa có sổ ≤ 95%; Căn cứ: Điều 25 Luật KDBĐS 2023
• Hợp đồng và thế chấp — Mốc theo luật: Hợp đồng theo mẫu của Chính phủ; dự án/căn hộ đã thế chấp phải giải chấp trước khi ký; Căn cứ: Điều 44 Luật KDBĐS 2023; khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023

1. Văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán

Theo Điều 24 Luật KDBĐS 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ nhóm điều kiện:

• Đã khởi công xây dựng.
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận).
• Có giấy phép xây dựng (nếu phải cấp phép) và biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ. Với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có biên bản nghiệm thu xong phần móng.
• Thuộc dự án đã được phê duyệt cho phép xây dựng để bán, cho thuê mua.

Quan trọng nhất là khoản 4 Điều 24: trước khi bán, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (tại Hà Nội là Sở Xây dựng). Cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra và trả lời bằng văn bản là nhà ở đủ hay không đủ điều kiện. Hồ sơ, trình tự chi tiết nằm ở Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Cách kiểm tra: đề nghị chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cho xem văn bản trả lời của Sở Xây dựng, đối chiếu đúng tên dự án, tòa, số lượng căn được bán.

2. Bảo lãnh ngân hàng

Điều 26 Luật KDBĐS 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết bảo lãnh trước khi bán. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay, gồm tiền người mua đã trả trước và các khoản khác theo hợp đồng.

Ba điểm người mua cần nhớ:

• Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải giao bản sao văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng (khoản 2).
• Người mua được chọn có hoặc không nhận bảo lãnh; nếu không nhận thì phải ghi rõ trong hợp đồng (khoản 3).
• Chủ đầu tư phải giao thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc kể từ ngày ký (hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận) và chỉ được thu tiền sau khi người mua đã nhận thư bảo lãnh (khoản 6).

Quy định bảo lãnh không áp dụng với nhà ở xã hội (khoản 8).

3. Đặt cọc: tối đa 5% và đúng thời điểm

Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua.

Nói cách khác, nếu dự án chưa có văn bản đủ điều kiện bán ở mục 1, việc "giữ chỗ", "đặt cọc" thu tiền của người mua là dấu hiệu cần cảnh giác. Khoản 4 Điều 23 cũng cấm chủ đầu tư ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán.

4. Giới hạn từng đợt thanh toán

Điều 25 Luật KDBĐS 2023 đặt trần cho việc thu tiền:

• Lần đầu (đã tính tiền đặt cọc): không quá 30% giá trị hợp đồng.
• Các lần sau theo tiến độ xây dựng, tổng cộng không quá 70% trước khi bàn giao. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức này là 50%.
• Khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận: bên bán thu không quá 95%. Phần còn lại thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận.

Với thuê mua, lần đầu cũng không quá 30%, tổng tiền trả trước đến khi bàn giao không quá 50%.

Cách kiểm tra: cộng dồn lịch thanh toán trong hợp đồng, xem từng mốc có vượt trần không và có gắn với tiến độ xây dựng thực tế không.

5. Hợp đồng mẫu, công chứng và thế chấp

Hợp đồng: khoản 7 Điều 44 Luật KDBĐS 2023 giao Chính phủ ban hành hợp đồng mẫu. Các mẫu hiện nằm trong phụ lục kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Khi một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (thường là chủ đầu tư), việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, không bắt buộc (khoản 4). Hợp đồng mua bán giữa hai cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực (khoản 5).

Thế chấp: khoản 1 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, hoặc nhà ở trong dự án, tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho chính dự án đó. Tuy vậy, theo khoản 2 Điều 183, nếu muốn bán, cho thuê mua nhà ở đã thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp phần dự án hoặc nhà ở đó cùng quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng với khách hàng (luật có ngoại lệ riêng cho một số trường hợp nhà ở xã hội tại Điều 88). Việc nhà ở đã được giải chấp được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, và chủ đầu tư phải giao văn bản này cho khách hàng khi ký hợp đồng. Người mua nên đọc kỹ văn bản đó để biết căn hộ mình chọn đã được giải chấp hay chưa.

Người mua nhà nên làm gì

• Xem văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, đúng tên dự án và tòa.
• Nhận bản sao cam kết bảo lãnh khi ký hợp đồng; chưa có thư bảo lãnh thì chưa nộp tiền (trừ khi tự chọn không bảo lãnh và đã ghi rõ trong hợp đồng).
• Không đặt cọc quá 5%, không đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
• Rà lịch thanh toán: lần đầu ≤ 30%, trước bàn giao ≤ 70%, giữ lại ít nhất 5% đến khi nhận sổ.
• Đối chiếu hợp đồng với mẫu trong Nghị định 96/2024/NĐ-CP; điều khoản khác mẫu cần được giải thích rõ.
• Kiểm tra trong văn bản thông báo đủ điều kiện bán xem căn hộ đã được giải chấp chưa.
• Bảo đảm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán do chính chủ đầu tư ký, không phải bên được "ủy quyền ký".

Nếu anh chị quan tâm các dự án Tami Homes đang phân phối tại khu Ciputra – Phú Thượng, có thể đề nghị Tami cung cấp bộ hồ sơ pháp lý của từng dự án để tự đối chiếu theo checklist trên.

Lưu ý: Ngày 22/10/2026, Chính phủ đã trình Quốc hội (Kỳ họp thứ 2, khóa XVI) dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Đến ngày 23/10/2026, hai dự án này chưa được biểu quyết thông qua, nên các quy định nêu trên vẫn đang áp dụng. Một số quy định có thể thay đổi khi luật mới được thông qua và có hiệu lực.

Văn bản tham khảo

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, Quốc hội: https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209624
• Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/06/2024, Quốc hội, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng (đưa Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024): https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=211201
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023, Quốc hội (Điều 183 về thế chấp): https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=209627
• Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024, Chính phủ, quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (đã được sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP): https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=210798
• Thông cáo báo chí số 06, Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (Báo Đại biểu Nhân dân), ngày 22/10/2026: https://daibieunhandan.vn/thong-cao-bao-chi-so-06-ky-hop-thu-2-quoc-hoi-khoa-xvi-10439539.html

Bài viết mang tính thông tin tổng hợp từ văn bản pháp luật, không thay thế tư vấn pháp lý. Cập nhật ngày 23/10/2026.